1. 집주인에 대출규제 풀어준다.
내년 7월 DSR 40% -----> DTI 60%
연소득 5000만 원. 30년 만기 땐, 대출 한도 1억 7500만 원 늘어난다.
2. 전세보증금 반환에만 사용해야 한다.
1년내 세입자 구하기 약정하거나, 집주인이 직접 입주하는 경우---> 보증금 차액 이상도 빌릴 수 있다.
전셋값이 기존 전세 보증금보다 낮아지는 역전세 현상으로 보증금을 제때 돌려받지 못할 처지에 놓인 세입자들이 급증하지 정부가 한시적 부동산 규제 완화책을 내놨다. 집주인에게 적용되던 은행권 대출 한도를 보증금 반환 목적에 한해서만 일시적으로 늘려서 세입자에게 돌려줄 돈을 마련할 수 있게 한 것이다.
정부는 27일부터 1년간 전세 보증금 반환 목정의 대출 규제를 완화하기로 했다고 26일 밝혔다.
3. 전세금 반환 목적 대출, 한도 크게 늘린다.
대책의 핵심은 돈을 빌리는 사람에게 적용되는 총부채원리금 상환비율(DSR) 40% 규제가 내년 7월까지만 전세 보증금 반환 대출에 한해 총부채상환비율(DTI) 60%로 바뀌어 적용된다. 대책이 처음 공개된 이달 2일까지의 전세 계약만 해당된다.
DSR과 DTI는 모두 연소득에 비해 빚을 얼마나 많이 갚고 있는지 보여주는 지표다. 하지만 DSR이 DTI보다 훨씬 강하다.
DSR은 부채 비율을 구할 때 주택 담보대출과 신용대출 등 모든 대출의 원리금 (원금+이자)를 포함이다.
하지만 DTI는 주택담보대출을 제회한 대출은 원금을 뺀 이자만 넣는다. 추가 대출은 기존 전세 보증금에서 현재 전셋값을 뺀 차액만큼만 나가는 게 원칙이다. 하지만 전세 시장이 얼어붙으면서 다음 세입자를 구하기로 약정하거나 집주인이 직접 입주할 경우, 차액을 넘는 금액도 빌리 수 있게 했다. 대신 세입자를 구하면 입금되는 보증금으로 대출금을 즉시 갚아야 한다. 집주인이 입주하기로 했다면 대출이 나가도 한 달안에 들어와 2년 이상 살아야 한다
4. 집주인의 도덕적 해이 절저히 가미해야 한다.
정부가 대출을 하도보다 더 받을 수 있게 해주는 대신 집주인에게 내건 조건은 전세금 반환 보증보험 가입이다.
추가 대출로 인해 집주인의 빚이 더 늘어나는 만큼 후속 세입자가 향후 계약이 종료됐을 때 보증금을 돌려받지 못하는 사타가 다시 벌이질 수 있어 그 가능성을 서전에 차단하겠다는 것이다.
주택도시보증공사, 주택금융공사, SGI서울보증보험이 이번 규제 완화를 우해 한시적으로 운용하는 보증보험 상품에 집주인이 후속 세입자 전업 후 3개월 안에 가입하지 않으면 은행은 대출금을 강제 회수한다. 전세 계약서도 집주인의 보호조치 특약을 꼭 넣어야 한다.
주택도시보증공사나 주택금융공ㅅ의 보증보험 가입으로 집주인으로 내야 할 돈은 아파인 경우----> 전세금의 0.13%(연간)
아파트가 아닌---> 주택은 0.15%다. 전세 보증금 5억 원인 아파트라면 연간 65만 원이다.
이번 대책으로 세입자들의 불안이 상당 부분 해소될 것으로 보인다. 금융 당국은 집주인이 스스로 돈을 마련할 수 있는지도 대출 과정에서 꼼꼼히 살필 것이다. 반환대출 이용 중 집을 또 사면 3년간 주택담보대출을 받지 못하게 하는 등 집주인의 도덕적 해이를 철저히 감시한다는 것으로 보인다.
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